繼“5·17房產(chǎn)新政”之后，全國多地新房、二手房市場正向反饋明顯，不少城市出現(xiàn)成交“回暖”現(xiàn)象。新政帶動(dòng)了市場的成交量，卻拉不動(dòng)二手房價(jià)格下跌的頹勢，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國一線、二線、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均為下降，其中省會城市濟(jì)南截至今年5月二手房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了十三連降。山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者留意到，濟(jì)南有二手房房源4個(gè)月時(shí)間調(diào)價(jià)10次，降價(jià)41萬元才實(shí)現(xiàn)成交，而部分熱門城市，更是直接在線上中介平臺上“隱去”了歷史成交價(jià)。“價(jià)高傷買家，價(jià)賤傷賣家”，在當(dāng)下的市場環(huán)境氛圍中，二手房已然陷入了一場買賣博弈局。
文/圖 山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁
二手房頻頻降價(jià)，市場進(jìn)入博弈狀態(tài)
4個(gè)月降價(jià)41萬元
二手房房主糾結(jié)與無奈
“降降降”，濟(jì)南二手房價(jià)格的“滑鐵盧”還在持續(xù)……根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2021年以來，濟(jì)南二手房價(jià)格一直維持下降趨勢，每月環(huán)比降幅不大，但維持下降趨勢較久，在2023年4月濟(jì)南二手房價(jià)格迎來一波三連漲后，二手房價(jià)格很快轉(zhuǎn)漲為降，截至今年5月已經(jīng)達(dá)到了十三連降。
在某線上二手房交易平臺上，記者隨意瀏覽搜尋了幾套二手房房源，根據(jù)該交易平臺提供的房源時(shí)間軸相關(guān)信息顯示，這幾套二手房房源掛牌價(jià)調(diào)整頻次較高，且多為調(diào)低價(jià)格。以濟(jì)南市歷下區(qū)和平路附近一套房源為例，該套房源今年1月掛牌出售，掛牌價(jià)為146萬元。從房源數(shù)據(jù)軸數(shù)據(jù)來看，該套房源自掛牌后一直在調(diào)低價(jià)格，其中4月中旬和4月下旬調(diào)價(jià)幅度最高，分別為降價(jià)8萬元和降價(jià)7萬元。經(jīng)過10次調(diào)價(jià)，該套房源最終以降價(jià)41萬元，在5月底完成成交，成交價(jià)為104萬元。
據(jù)記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上今年以來類似上述二手房頻頻降價(jià)的案例屢見不鮮。此前雪山唐冶小高層的房價(jià)就曾達(dá)到15000元/平方米左右，而現(xiàn)如今二手房成交價(jià)格在14000元至16000元/平方米之間；大漢峪、高新區(qū)此前好樓層二手房房價(jià)為26000元至30000元/平方米，現(xiàn)如今成交價(jià)僅需20000元至24000元/平方米；對于部分偏僻片區(qū)的老破小房源，其二手房成交價(jià)甚至跌破10000元/平方米。舉例來看，濟(jì)南西客站片區(qū)有房源兩室兩廳，掛牌售價(jià)為83萬元，建筑面積為93.43平方米，單價(jià)僅為8884元/平方米。
“不想降價(jià)也得降，小區(qū)平均成交價(jià)就是標(biāo)準(zhǔn)，不降價(jià)買家都不會看你的房子。”有二手房房主告訴記者，當(dāng)下的市場環(huán)境非?？简?yàn)賣家心理素質(zhì)，低了感覺吃虧，高了又沒辦法吸引人購買。“急需用錢的時(shí)候就盼著不虧本，掙多掙少的現(xiàn)在也沒那么重要了。”該房主表示，他身邊有很多同他有著一樣心思的買家，都希望還能在買賣交易中稍微掙一點(diǎn)，“著急的就降價(jià)賣，不著急的就等等，反正現(xiàn)在想抬價(jià)太困難了。”
“一老一小”并非絕對堅(jiān)挺
降價(jià)根源在市場不在買家
在濟(jì)南二手房房價(jià)頻遭“滑鐵盧”的背景下，業(yè)內(nèi)常有觀點(diǎn)認(rèn)為市場上“一老一小”的房源價(jià)格最為堅(jiān)挺，而事實(shí)上真的如此嗎？所謂“一老一小”房源，一類是為孩子入學(xué)考慮的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房，另一類則是為老人改善居住條件的養(yǎng)老房，這兩類房源一類不愁賣，一類容易達(dá)成交易。
“學(xué)區(qū)房無論在哪個(gè)城市都是二手房關(guān)注的焦點(diǎn)，而養(yǎng)老房主要是易成交。”有房產(chǎn)中介人士表示，一些賣家考慮為家里老人改善居住條件，于是想著置換新房，而整個(gè)交易過程中這類賣家多考慮市場房源量大，僅期望補(bǔ)個(gè)置換差價(jià)，所以大部分的交易這類賣家都不會過于抬高價(jià)格，多為“低買低賣”，而這也就導(dǎo)致該類房源成交周期相對較短。在目前買方市場大背景下，比較權(quán)威的認(rèn)知為二手房成交周期平均為6個(gè)月左右，而這“一老一小”兩類優(yōu)質(zhì)的房源成交周期均小于6個(gè)月。
但記者留意到，近段時(shí)間以來，一些被冠以“一老一小”名號的優(yōu)質(zhì)房源也開始了降價(jià)行為。以經(jīng)五路附近某熱點(diǎn)區(qū)域房源為例，該區(qū)域僅有33套房源在售，自今年4月以來，已經(jīng)成交了4套房源。但從成交數(shù)據(jù)軸來看，該片區(qū)房源最高價(jià)曾達(dá)到36000元/平方米，而5月最新成交均價(jià)已經(jīng)降到了27000元/平方米。
“降價(jià)是促進(jìn)二手房成交的手段，現(xiàn)在不降很難賣。”